マンションの敷地権の種類とは？所有権・借地権の違いと登記簿の見方

マンションの購入や売却を検討する際、間取りや立地、築年数に目を奪われがちですが、実は資産価値や将来の流動性を大きく左右するのが「敷地権の種類」です。パンフレットに小さく書かれた権利形態を見落とした結果、将来の売却時に買い手がつかなかったり、住宅ローン審査で思わぬ難航を強いられたりするケースは少なくありません。

2026年現在の不動産市場においても、物件価格の高騰を背景に割安感のある借地権付きマンションが注目を集める一方、権利関係の差異によるリスク管理の重要性が一段と高まっています。後悔のない取引を行うために、敷地権の基礎知識から種類別の特徴、登記簿謄本での確認手順までを網羅的に整理しました。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 要点1：敷地権の種類は主に「所有権」「地上権」「賃借権」の3つであり、ランニングコストと資産価値の残り方に決定的な差がある。
• 要点2：登記簿謄本（全部事項証明書）の「専有部分の表題部」を確認すれば、敷地権の種類とご自身の敷地権割合が一目で判別できる。
• 要点3：地上権や賃借権（借地権）の物件は購入価格が抑えられる反面、住宅ローン審査のハードルや売却時の担保評価に注意が必要となる。

【一覧で整理】敷地権の種類と特徴｜所有権・地上権・賃借権の決定的違い

マンションの敷地権は、建物の専有部分（各住戸）を所有するために土地を利用する権利（敷地利用権）が、建物と一体化して登記されたものです。敷地権の種類は大きく分けて「所有権」「地上権」「賃借権」の3つが存在します。

敷地権の種類	権利の性質	地代・解体積立金の負担	資産価値・売却のしやすさ
所有権	土地そのものを区分所有者全員で共有する権利	なし（固定資産税・都市計画税のみ）	非常に高い（流通性が最も高い標準形態）
地上権（物権）	地権者の土地を使用する強い権利（第三者への譲渡・転貸が原則自由）	あり（毎月の地代負担など）	中程度（所有権より価格は安いが需要は限定的）
賃借権（債権）	地権者との賃貸借契約に基づく権利（譲渡・転貸には地権者の承諾が必要）	あり（地代に加え、名義書換料や承諾料が発生）	やや低い（定期借地権の場合は期間満了で価値がゼロに）

市場に流通している分譲マンションの約9割以上は所有権です。土地を共有名義で永久に保有できるため、建替えのハードルを除けば資産としての安定感は群を抜いています。

一方、地上権と賃借権はあわせて「借地権」と総称されます。土地を第三者から借りて建物を建てている状態であるため、毎月の地代や将来の解体積立金が発生します。特に賃借権の場合、売却やリフォーム時に地主の承諾（承諾料の支払い）が必要となる場面がある点に留意してください。

知っておくべき前提知識｜敷地利用権と敷地権の違い・分離処分禁止の原則

専門用語として混同しやすいのが「敷地利用権」と「敷地権」の言葉の違いです。この2つは似ているようで、不動産登記上の法的な位置づけが明確に分かれています。

敷地利用権とは、マンションの専有部分を所有するために敷地を利用する実体法上の権利全般（所有権・地上権・賃借権）を指します。かつての日本の区分所有法では、建物と土地の権利が別々に登記されていたため、住戸だけが売却されて土地の権利が置き去りになるといったトラブルが多発していました。

この混乱を防ぐため、1983年の区分所有法改正によって「分離処分禁止の原則」が導入されました。建物と敷地利用権を法的に合体させ、原則としてセットでしか売買や担保設定ができないようにした権利形態を、不動産登記法上で「敷地権」と呼びます。

なお、昭和58年（1983年）以前に建てられた古いマンションや、一部の特殊な権利関係が残る物件では、現在も敷地権の登記がなされていない「敷地権なし」の物件が存在します。敷地権化されていないマンションを売買する場合、建物と土地それぞれに対して個別の所有権移転登記が必要になり、手続きが煩雑化するだけでなく、登記費用（司法書士報酬や登録免許税）も割高になる傾向があります。

登記事項証明書（登記簿謄本）の見方｜表題部の「敷地権の表示」と敷地権割合の計算方法

検討しているマンションの敷地権が何であるかは、法務局で取得できる「登記事項証明書（全部事項証明書）」を確認すれば確実に把握できます。

チェックすべきポイントは、書類の上部に位置する「専有部分の表題部」にある【敷地権の表示】欄です。ここには主に以下の項目が記載されています。

• 敷地権の種類：「所有権」「地上権」「賃貸権（賃借権）」のいずれかが明記されている。
• 敷地権の割合：敷地全体に対して、その住戸が保有する権利の持分割合（例：750000分の5234など）。
• 登記の日付・原因：敷地権として登記された日付。

ここで重要なのが「敷地権割合の計算方法」です。敷地権割合は基本的に、マンション全体の専有面積の合計に対する、当該住戸の専有面積の割合に基づいて算出されます。

例えば、マンション全体の専有面積合計が5,000㎡で、購入予定の住戸の専有面積が75㎡である場合、敷地権割合はおおむね「500000分の7500（約1.5%）」といった分数で登記されます。この割合は、将来の建替え決議時の議決権割合や、万が一の解体・敷地売却時における持分分配の基準となる極めて重要な数値です。

借地権付きマンションの資産価値の真相｜住宅ローン審査と将来の売却リスク

「好立地なのに相場より2〜3割安い」という理由で借地権付きマンションに惹かれる買い手は少なくありません。しかし、その安さの裏には明確な理由と構造的リスクが存在します。

第一のリスクは「住宅ローン審査の厳格化」です。金融機関は融資を行う際、物件に抵当権を設定して担保とします。所有権マンションであれば土地・建物の双方に十分な担保価値を認めますが、借地権（特に賃借権）物件の場合、土地に対する担保力が低く評価されます。

メガバンクや主要ネット銀行の審査基準では、以下のような厳しい条件が課される傾向にあります。

• 借地期間の残存年数が住宅ローンの返済期間を上回っていること
• 地主からの「抵当権設定承諾書」の差し入れが得られること
• 定期借地権の場合、残存期間に応じて融資限度額が大幅に減額される

第二のリスクは「資産価値の漸減と売却難易度」です。特に「定期借地権（定借）」マンションは、一般的に50年〜70年の契約期間が終了すると更地にして地主に返還しなければなりません。築年数が経過して契約残存期間が20年、10年と短くなるにつれて、次の購入者が住宅ローンを組めなくなるため、売却価格は急激に下落します。

都心の一等地に建つ高級定借マンションのように、賃貸需要が高くインカムゲインで早期に投資回収できる特殊な事例を除き、「子世代へ資産を遺す」「将来住み替えて売却益を狙う」という目的には不向きであることを認識しておく必要があります。

登記手続きと費用相場｜司法書士への報酬と必要書類の実態

敷地権が設定されている一般的な分譲マンションを購入する際、登記手続きは司法書士へ一括委任するのが通例です。建物と土地が一体化しているため、登記申請書自体は1本にまとまり、戸建てや敷地権なしマンションに比べて手続きは効率化されています。

マンション売買に伴う登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記）の内訳と相場感は次の通りです。

• 登録免許税（国税）：建物の固定資産税評価額および土地の持分評価額に対して課税。軽減措置の適用有無によって変動するが、一般的なファミリータイプで10万〜30万円前後。
• 司法書士報酬：所有権移転および抵当権設定の手続き代行費用として8万〜15万円程度。
• 必要書類取得費・実費：登記事項証明書、公図、住宅用家屋証明書などの取得実費で数千円〜1万円程度。

注意したいのは、前述の「敷地権が設定されていないマンション」や「借地権付きマンション」の場合です。地主との間で借地権譲渡承諾書のやり取りが必要になったり、土地・建物で別個の登記申請を行ったりするため、司法書士の業務量が増加し、追加報酬（3万〜5万円程度）や名義書換料が別途発生するケースがあります。仲介会社から提示される資金計画書の内訳を早い段階で精査することが肝要です。

【敷地権の種類】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：敷地権が「賃借権」の物件は、毎月どのような費用が追加でかかりますか？
A1：毎月の管理費・修繕積立金に加えて「地代（借地料）」の支払いが発生します。また、契約形態によっては将来の建物解体に向けた「解体積立金」や、数十年ごとの「更新料」が設定されているケースがあります。物件価格が安く見えても、毎月の固定費総額では所有権物件を上回ることもあるため、維持費の試算が不可欠です。

Q2：中古マンションのチラシに「敷地権の種類：旧法地上権」とありました。これは安全ですか？
A2：旧借地法に基づく地上権は借主の権利が極めて強く、建物の存続期間中は契約が原則として自動更新されます。地主側の正当事由がない限り立ち退きを迫られるリスクは極めて低いため、借地権の中では比較的流通性の高い部類に入ります。ただし、毎月の地代が発生する点や、定期借地権ほどではないものの住宅ローン審査時に金融機関ごとの個別判断を要する点には注意してください。

Q3：敷地権割合は自分で自由に変更したり、他の住人に買い取ってもらったりできますか？
A3：原則として不可能です。区分所有法により、敷地権は専有部分の建物と一体となっており、専有部分と切り離して敷地権割合だけを売買・贈与することは「分離処分の禁止」に抵触するため認められていません。

まとめ：後悔しないマンション選び・売買のために権利関係の確認を

マンションの「敷地権の種類」は、建物のコンディション以上に資産の根幹を規定する要素です。所有権であれば長期的な資産保持と売却の自由度が確保される一方、地上権や賃借権には初期費用の圧縮というメリットの裏に維持コストや売却制限といった明確なトレードオフが存在します。

物件の内覧時や購入申込の前には、必ず販売図面（マイソク）の権利欄を確認し、重要事項説明の段階を待たずに登記事項証明書を取り寄せて権利関係をチェックする姿勢が求められます。ご自身の資金計画、保有期間の想定、将来の出口戦略（住み替えか永住か）と照らし合わせ、納得のいく権利形態を選択してください。 （出典: 敷地 権 の 種類（Yahoo!ニュース））